0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как коронавирус повлияет на рынок недвижимости: обзор текущей ситуации и прогнозы

Как коронавирус повлияет на рынок недвижимости: обзор текущей ситуации и прогнозы

Пандемия из-за COVID-19 затронула все аспекты жизни россиян. Экономика страны, социальная сфера и психология граждан меняются в соответствии с новыми требованиями и условиями. Эксперты «М16-Недвижимость» рассказали, что происходит с недвижимостью в Санкт-Петербурге и ждать ли «рыночных» сюрпризов в будущем.

Чтобы у читателей было полное представление о ситуации, в конце статьи расскажем о рынке заграничной недвижимости. Узнаете, что происходит в Китае, где инфекцию победили, и в США и Италии, где она продолжает распространяться.

Причины ажиотажа на рынке недвижимости

Всплеск на рынке недвижимости, на мой взгляд, связан с влиянием нескольких различных факторов.

Первым фактором, повлиявшим на рост ажиотажа, стал отложенный спрос на недвижимость в период самоизоляции. Люди, которые планировали купить жилье в этом году, после отмены ограничительных мер активно занялись этим вопросом.

Второй фактор – нестабильность рубля. По итогам года рубль обесценился по отношению к доллару уже на 25%. Кроме того, снижение банковских ставок по депозитам и введение налога на вклады сделали хранение денег в банке совсем непривлекательной инвестицией. Люди обеспокоены сохранением накопленных сбережений. Поэтому они снимают свои банковские вклады и стараются эти деньги куда-то вложить. Ослабление рубля, как обычно, подогревает интерес к одному из главных отечественных защитных активов – к недвижимости.

«Ситуация в экономике все больше напоминает ноябрь-декабрь 2014 года. Тогда на фоне конфликта с Западом произошла девальвация рубля, которая, в свою очередь, вызвала ажиотаж на рынке недвижимости. Появляется все больше факторов нестабильности: вторая волна эпидемии коронавируса, события в Белоруссии, возможные новые санкции против России в связи с предполагаемым отравлением Алексея Навального. Все это оказывает очень сильное давление на рубль, который быстро теряет позиции относительно других валют. Рубль уже почти достиг весенних минимумов и не исключено, что может опуститься и ниже», – комментируют ситуацию аналитики irn.ru.

Третьим фактором, повлиявшим на возрастание спроса на недвижимость, стала программа льготной ипотеки, которую приняло Правительство в конце апреля в качестве антикризисной меры. Эта программа дает возможность купить жилье по сниженной ставке 6,5% на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах.

Как коронавирус повлияет на вторичное жилье и новостройки?

Пандемия коронавируса не будет продолжаться вечно, однако введенные ограничения губительно сказываются на экономике. Даже месяц простоя приведет к массовому банкротству малого и среднего бизнеса. Негативные изменения не пройдут бесследно и для рынка недвижимости. Стоимость квадратного метра может снизиться до уровня 2018 года.

Быстрее других на ситуацию отреагируют застройщики, снизив цены на квартиры в среднем на 10%. Более заметное падение цен ожидается в дорогих сегментах (бизнес-класс, элитное жилье). Здесь стоимость квадратного метра может снизиться более чем на 20%. Бюджетные новостройки высокого качества, вероятнее всего, не пострадают, не будут переживать проблем со спросом.

Сокращение цен на вторичном рынке пройдет медленнее, так как частные продавцы крайне неохотно соглашаются уменьшать стоимость активов. Однако эта сфера пострадает сильнее. Спрос населения на «вторичку» упадет, в том числе, из-за введения программы льготной ипотеки под 6,5% для новостроек. Население начнет охотней покупать новые квартиры, произойдет это уже в ближайшие месяцы.

Особые требования

Пандемия коронавируса диктует особые требования к арендуемой и покупаемой загородной недвижимости. Особенно это касается наличия продуктовых магазинов и транспортной доступности — все хотят иметь возможность купить неподалеку продукты и не тратить много времени на дорогу в город, куда многие по-прежнему ездят на работу. Именно по этой причине, отмечает Попов, в Московской области 61% просмотров приходится на объявления о сдаче в аренду домов, расположенных до 30 км от МКАД.

Похожие пожелания высказывают и оренбургские покупатели и арендаторы. Левченко рассказала, что клиенты агентства недвижимости ищут объекты близко к городу или остановке общественного транспорта, выбирают ухоженные микрорайоны и поселки, а сами участки — с уже обустроенными площадками, где можно поставить бассейн и мангал, создать зону для детского отдыха.

Впрочем, в Алтайском крае в условиях пандемии стали востребованы даже те земельные участки, которые не пользовались спросом из-за значительной удаленности от Барнаула. Так, в садоводстве «Огоньки», которое находится примерно в 40 км от краевого центра Барнаула, что по меркам Алтайского края считается достаточно дальним расстоянием для поездок на дачу, в 2019 году земельные участки были вынуждены раздавать бесплатно. «В прошлом году было мало движения, а в этом начался ажиотаж. Очень много людей появилось, наверное, благодаря коронавирусу . Раздача участков идет каждый день, с домиками почти ничего не осталось, остались просто земельные участки. Кто годами не мог продать дачу — сейчас продают», — рассказали ТАСС в дирекции садоводства.

Ранее вынужденный отток населения из городов вызывал у сельских жителей опасения, что горожане раскупят в местных магазинах все товары. Однако практика показала, что миграция городского населения за город не привела к острому дефициту продуктов. По словам Шумихина, все магазины имеют запасы товаров, к тому же большинство дачников привозят продукты с собой из города. А председатель товарищества собственников недвижимости (ТСН) «Отрадное», которое находится в 20 км от Красноярска, Андрей Халецкий добавил, у садоводов есть проблемы с приобретением хозяйственных и строительных товаров, но они вызваны ограничениями работы таких магазинов.

Читать еще:  Тюмень готова к крещенским купаниям

Влияние пандемии коронавируса на рынок недвижимости

Пандемия коронавируса оказывает влияние на все сферы экономики, и рынок недвижимости – не исключение. На его состоянии сказываются как изменения, непосредственно связанные с распространением заболевания (например, спад туризма и ограничения на заграничные поездки), так и общее состояние экономики (сокращение доходов у большого количества людей). Тем не менее, оценивая ситуацию в более долгосрочной перспективе, можно найти и позитивные тренды. Если вы планируете приобрести недвижимость в Великобритании для собственного проживания или сдачи в аренду, полезно будет разобраться в этих тенденциях, чтобы выбрать наиболее удачный момент для покупки.

Изменения на рынке недвижимости Великобритании

В январе-феврале на британском рынке недвижимости наблюдался небольшой рост, который был обусловлен стабилизацией политической ситуации и разрешением вопросов, связанных с брекзитом. Покупатели и продавцы, которые до этого выжидали, начали действовать более активно. Кроме того, в ряде районов Лондона реализуются программы развития общественного транспорта и строительства новых жилых комплексов. В результате более привлекательными для покупателей стали несколько периферийных районов города.

По мере распространения коронавирусной инфекции картина изменилась довольно сильно. Уже в первой половине марта на продажи стал влиять тот факт, что представители системы здравоохранения рекомендовали избегать близких контактов с другими людьми. Руководители нескольких агентств недвижимости упоминают, что их клиенты неоднократно отменяли встречи и опасались впускать потенциального покупателя для осмотра квартиры. Пока неясно, насколько массовыми были подобные случаи, однако некоторые количество сделок определенно было сорвано или перенесено по причинам, связанным с коронавирусом.

В то же время, власти приняли несколько решений, чтобы стимулировать активность на рынке. Центральный банк Англии уменьшил процентную ставку до исторического минимума. Результатом может стать дальнейшее снижение ставки по ипотечным кредитам, а значит, они станут доступны большему числу покупателей. Однако некоторые эксперты считают, что процент по ипотеке у многих британских банков и так близок к минимально возможному значению, поэтому дальнейшего снижения ждать не стоит. В любом случае, доступные возможности ипотечного кредитования могут подтолкнуть к покупке тех, кто долгое время ее откладывал, выжидая подходящего момента. Ожидается, что эти меры поддержат спрос.

Актуальное состояние рынка

Во второй половине марта ограничительные меры стали влиять на жизнь людей более заметно. Если в начале месяца британское правительство продвигало в качестве основной меры борьбы с вирусом стратегию «коллективного иммунитета», то теперь оно перешло к более жестким мерам. Стратегия «коллективного иммунитета» предполагала, что «изолироваться» должны будут только пожилые люди, которые находятся в группе риска, а остальные переболеют вирусом в легкой форме. Столкнувшись с ростом количества заболевших, правительство приняло решение ввести карантинные меры для всего населения.

В результате рынок недвижимости оказался фактически заморожен. Многие продавцы и покупатели решили отказаться от сделки или отложить ее, пока ситуация не стабилизируется. Как долго продлятся ограничения, пока непонятно. В последнюю неделю марта премьер-министр Великобритании Борис Джонсон приказал закрыть все магазины, кроме тех, которые обеспечивают людей жизненно необходимыми товарами. Прекращена работа школ, ресторанов и других публичных учреждений. Граждан призывают оставаться дома в течение минимум трех недель. Принятые меры затронули и рынок недвижимости:

  • рекомендуется отложить переезд в новый дом, если есть такая возможность;
  • отменяются запланированные осмотры недвижимости покупателем;
  • правительство подталкивает граждан не отменять сделки, а переносить их, адаптируясь к обстоятельствам;
  • те, кто арендуют жилье, не могут быть выселены в ближайшие три месяца.

Принятие таких мер оказало влияние и на финансовый рынок. Банки стали в массовом порядке получать от заемщиков просьбы о «кредитных каникулах» в связи с неожиданным перерывом в работе и ее потенциальной потерей. Следуя рекомендации правительства, британские кредиторы приняли решение продлить срок действия имеющихся ипотечных предложений на три месяца. Те покупатели недвижимости, которые уже успели подписать договор, получат возможность отложить переезд на более позднюю дату. Те, кто взял ипотеку, чтобы купить недвижимость для последующей сдачи в аренду, также смогут сделать трехмесячный перерыв в платежах.

Банки и регулирующие организации стараются приложить все усилия, чтобы у тех, кто уже планировал приобрести недвижимость и начал процесс оформления документов, была возможность перенести оставшиеся процедуры на другое время, не отменяя сделку. В связи с этим можно рассчитывать, что в ближайшие недели, после того, как банки сформируют план конкретных мер, рынок недвижимости продолжит функционировать, хотя активность на нём временно замедлится.

Долгосрочные перспективы

Несмотря на то, что в настоящее время ситуация выглядит не слишком благоприятной, можно ожидать, что после отмены карантина состояние рынка резко улучшится. Одним из главных положительных факторов станет низкая стоимость кредитов. Процентная ставка очень низка сейчас, и она на некоторое время останется на таком уровне и после снятия карантинных ограничений. Это будет стимулировать увеличение спроса, привлекая на рынок в том числе и тех, кто сомневался в необходимости покупки.

Кроме того, нестабильность в экономике, которая будет наблюдаться в первые месяцы после кризиса, вероятно, привлечет внимание как британских, так и заграничных инвесторов к рынку недвижимости, поскольку покупка жилья воспринимается как один из самых надежных способов вложения средств. Если пандемия коронавируса вызовет экономический спад, жилая недвижимость пострадает от него намного меньше, чем другие сектора экономики. Возможно, рост будет небольшим, но существенного падения ожидать точно не стоит. Вероятно, продолжатся тенденции, наметившиеся в начале года.

Читать еще:  Владыка Ионафан поздравил с избранием нового Камбы-Ламу Тувы

Коммерческую недвижимость ждут более серьезные изменения. Массовый перевод сотрудников на удаленную работу, обусловленный угрозой пандемии, сохранит свое влияние и после снятия ограничений. Не исключено, что многие компании заметят преимущества такого способа работы, а значит, спрос на аренду коммерческих площадей уменьшится.

Кроме того, нужно учитывать, что перспективы коммерческого объекта могут существенно отличаться в зависимости от его назначения:

  • Особенно заметно снизится спрос на аренду площадей для торговых точек: спад, обусловленный распространением онлайн-торговли, наблюдался в этой сфере уже несколько лет, а ограничения работы магазинов из-за распространения коронавируса значительно усилили эту тенденцию. Исключением остаются лишь магазины шаговой доступности и узкоспециализированные торговые точки.
  • Наиболее стабильной разновидностью коммерческой недвижимости остаются склады и логистические центры – они демонстрируют рост, который будет продолжаться и в дальнейшем. Вероятно, со временем они будут все сильнее вытеснять обычные торговые точки. Поэтому вложения в этот сектор будут правильным решением.
  • Существенные изменения ждут и офисные помещения. Обнаружив, что у удаленной работы есть свои преимущества, многие компании будут стремиться сократить офисные площади. Разумеется, офисы не исчезнут полностью, однако станут выполнять по большей части представительские функции. Не исключено, что часть имеющихся офисных пространств будут перестроены в жилые.

Ежеквартальные ожидания по объемам продажи и аренды коммерческой недвижимости. Зеленым на графике обозначены офисы, синим – промышленные помещения, в том числе склады и логистические центры, серым – торговые помещения.

Неблагоприятные перспективы пока ожидают и сектора рынка недвижимости, связанные с туризмом. Вложения в номер в отеле или сдача квартир в краткосрочную аренду в ближайшее время вряд ли будут оправданы, поскольку количество туристических поездок между европейскими странами заметно уменьшилось еще в начале марта, а с 16 марта европейские страны закрыли границы для всех поездок, за исключением неотложных. Пока остается неясным, как быстро будет восстанавливаться эта отрасль после снятия ограничений. Высока вероятность того, что даже после формального открытия границ люди будут в течение какого-то времени соблюдать меры предосторожности, и туристические потоки вряд ли достигнут прежних значений в течение полугода. Следовательно, упадет спрос и на гостиничные номера, и на краткосрочную аренду.

Рекомендации для инвесторов

Как именно будет развиваться британский рынок недвижимости в ближайшие месяцы, зависит от того, как долго продлятся ограничительные меры из-за пандемии и какое влияние они окажут на экономику. Описанные тенденции, скорее всего, проявятся в ближайшие месяцы, однако, когда именно – предугадать сложно. Как и в любой нестабильной ситуации, важно отслеживать состояние рынка, чтобы не упустить подходящий момент. Ближайшие месяц-полтора – не самый подходящий момент для сделок с недвижимостью, поскольку банки и участники рынка только адаптируются к новым условиям работы. Однако в дальнейшем, после снятия наиболее жестких карантинных ограничений, появится возможность найти весьма выгодные предложения.

Когда состояние экономики быстро меняется и находится под воздействием новых факторов, особенно важно концентрироваться не столько на том, какой доход приносил тот или иной сектор в прошлом, сколько на прогнозах о перспективах его развития. Сейчас это в особенности верно для коммерческой недвижимости, которую ждет заметное перераспределение спроса. Наиболее многообещающими выглядят покупки жилья для сдачи в долгосрочную аренду как в Лондоне, так и в других городах Великобритании.

Планируя вложение средств в британскую недвижимость, выбирайте те сектора, которые имеют хорошие шансы обеспечить хороший доход в течение длительного промежутка времени. Получить консультацию специалиста перед покупкой сейчас особенно важно, ведь условия и порядок оформления документов могут поменяться довольно быстро. Воспользовавшись нашей помощью, вы получите содействие на всех этапах оформления покупки и сможете заключить выгодную сделку по приобретению недвижимости в Великобритании.

«Существует риск не окупить свое вложение»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Ввиду последних событий (пандемия коронавируса, снижение ключевой ставки ЦБ, негативно сказывающееся на курсе рубля и доходности по вкладам) недвижимость является надежным финансовым активом для многих россиян. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья наблюдается восстановление продаж после спада в апреле-мае. На фоне сформированного отложенного спроса наблюдаются повсеместные скачки продаж, что автоматически является стимулом к повышению цен. Так, при вложении в новостройку на этапе котлована возможно получить до 30% прибыли. Как правило, малогабаритные квартиры (студии, однушки) являются наиболее востребованным и ликвидным товаром, в том числе под сдачу в аренду. Даже при отсутствии возможности приобрести квартиру за собственные средства можно совершить сделку с привлечением ипотеки. В первую очередь, речь идет о правительственной программе с льготной ставкой 6,5%, так как в настоящий момент до сих пор нет официальных подтверждений о ее продлении. Между тем наблюдается смена подхода к коммерческим помещениям на первых этажах, еще недавно считавшихся одними из самых доходных для их владельцев. Они по-прежнему могут быть высоко маржинальной недвижимостью, однако теперь необходимо более тщательно выбирать сферу деятельности / потенциальных арендаторов, а также отвечать последним санитарным и эпидемиологическим требованиям. Ключевыми недостатками такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта и/или банкротство девелопера. Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию. Существует риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту (например, при дефляции). Вот почему необходимо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.

Обращайте внимание на тип ставки и возможность досрочного погашения кредита

Есть разные виды ипотечных кредитов. Например, существуют займы, при которых до конца срока выплачиваются только проценты или только основная часть долга. Есть так называемые амортизируемые кредиты, регулярные платежи по которым включают не только проценты, но и часть основной суммы долга.

Читать еще:  Ответы на сложные вопросы

Помимо этого, банки выдают кредиты под плавающие и фиксированные ставки. Плавающие ставки изменяются в соответствии с динамикой одного из индексов финансового рынка (инфляция, доходность облигаций, Euribor, Libor). А фиксированные ставки остаются неизменными в течение всего периода кредитования.

Также кредитные договоры классифицируются по праву досрочного расторжения или без такового. Банкам досрочное погашение не выгодно. Исходя из этого, самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой и без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной и с возможностью досрочного погашения.

При этом может сложиться ситуация, при которой короткие кредиты (сроком на пять лет и менее) с фиксированными ставками могут оказаться немного дешевле кредитов с плавающей ставкой. Минимальные отклонения зависят от типа объекта и заёмщика (кредиты для коммерческих объектов и юридических лиц дороже, чем для жилых объектов и частных лиц).

Спрос растет

Несмотря на то что в период экономического спада люди старались тщательнее контролировать собственные финансы, эксперты обнаружили внушительный сегмент недвижимости, в котором наблюдался небывалый ажиотаж. Как вы могли догадаться, это загородное жилье.

Крупные девелоперы выводят на рынок новые предложения. Уже сейчас их на тридцать процентов больше, чем в прошлом году. Спрос, конечно, тоже растет, но не столь внушительными темпами. Потенциальные покупатели стали чаще интересоваться загородной недвижимостью. Спрос в этом сегменте повысился примерно на двадцать процентов. Это связано с тем, что люди в условиях неопределенности боятся повторного введения карантина.

В период самоизоляции многие были вынуждены находиться за городом и остались вполне довольны жизнью на природе. Продавцы это заметили и решили не упускать возможность продать загородное жилье подороже. Цены повысились примерно на пятнадцать процентов. Это явление пока что не стало массовым.

Весной, как все помнят, стоимость аренды загородной недвижимости внезапно влетела, но сейчас постепенно опускается. Это связано с тем, что студенты и работающие граждане возвращаются в город.

Объем вложений в зарубежную недвижимость снизился из-за чиновников

Данные Центробанка (ЦБ) за три квартала прошлого года свидетельствуют о заметном сокращении темпов роста объема операций по покупке россиянами зарубежной недвижимости. Объем инвестированных гражданами средств в этот сегмент рынка за указанный период увеличился на 8,6% — это наименьший рост с 2009 года, когда ЦБ начал публиковать данные о таких операциях. Об этом пишут Известия.

Всего на покупку заграничного жилья за 9 месяцев 2013 года россияне потратили $1,5 млрд. За аналогичный период 2012 года рост составил 26%. В 2013 году темпы роста оказались даже ниже, чем в посткризисном 2010-м, когда объем операций с зарубежной недвижимостью увеличился на 9,2%.

Директор Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова, комментируя полученные данные, указала, что основным покупателем бизнес-недвижимости является средний класс, исчезающий как таковой. Отсюда, по словам эксперта, и замедление темпов роста объемов инвестиций в такие объекты.

— Не лучше обстоят дела и у покупателей зарубежной недвижимости эконом-класса, — продолжает Орлова. — Именно их более всего затрагивает развивающийся с конца 2012 года экономический кризис: закредитованность населения при невысоких зарплатах не способствует росту спроса и с их стороны.

К тому же, говорят эксперты, уровень издержек для покупателя эконом-недвижимости за рубежом является достаточно высоким: расходы, связанные, например, с уплатой налогов, содержанием, а также перелетом всей семьи в условиях ослабления рубля многим становятся не по карману.

Председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева добавляет, что сказалась и высокая волатильность рубля, которую можно наблюдать с мая 2013 года.

— В условиях финансовой нестабильности многие предпочитают отказаться от приобретения зарубежной недвижимости и выбирают альтернативные источники инвестирования и сохранения средств, — пояснила Румянцева.

Сказалось также, по ее словам, введение с 19 августа 2013 года запрета на владение госслужащими счетами в иностранных банках и иными активами за пределами России. Это норма распространяется на депутатов Госдумы и Совета Федерации, руководителей федеральных органов исполнительной власти, членов совета директоров Центробанка, региональных чиновников, следователей, прокуроров, аудиторов Счётной палаты, сотрудников МВД, налоговых органов и др.

Именно они по оценкам риэлтеров были самыми активными покупателями иностранной недвижимости. Эксперты выяснили, что в 2012 году среди покупателей жилья за рубежом доля чиновников и сотрудников различных ведомств составляла более 26%.

В условиях взятого государством курса на возврат отчественного капитала в страну, подчеркивают эксперты, нет предпосылок и для роста инвестиций в зарубежную недвижимость в элитном сегменте.

К тому же, как заметила руководитель отдела зарубежной недвижимости «БЕСТ-Elite» Наталия Герман, многие из тех, кто хотел стать владельцем зарубежной недвижимости и мог себе это позволить, покупку уже совершили.

Участники рынка отмечают, что в 2013 году платежеспособный спрос перераспределился в пользу внутренних объектов. Например, с инвестиционной точки зрения отечественная коммерческая недвижимость не уступает европейской.

Так, по стоимости офисной аренды класса А Москва занимает второе место после Лондона. Ставки доходности отечественной коммерческой недвижимости (от 8,5 до 10% в зависимости от сегмента) выше по сравнению со многими европейскими странами (5–6%).

Вместе с тем, отмечает директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield, член RICS Сергей Чемеркин, зарубежная недвижимость, расположенная в Западной Европе и США, по-прежнему считается среди россиян более надежным средством сохранения капитала, чем российская. Привлекает граждан, говорит эксперт, стабильная система налогообложения в этих странах, а также большая предсказуемость рынка недвижимости.

— Ужесточение российского законодательства в области владения недвижимостью чиновниками за рубежом стимулирует разрабатывать новые схемы покупки и владения такими объектами, чтобы не привлекать к себе внимание посторонних глаз, — указывает Чемеркин.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector